Alla fine di ogni anno, il responsabile deve presentare in assemblea il rapporto sulla sua gestione e redigere un piano delle risorse necessarie per la cura degli spazi comuni. Questo aspetto è regolato dall’articolo 1135 del Codice Civile, il quale stabilisce che l’assemblea si occupa “dell’approvazione del bilancio delle spese previste per l’anno e della conseguente ripartizione tra i condomini”. Nella prima convocazione, il bilancio riceve approvazione se la decisione ottiene “un numero di voti tale da costituire la maggioranza dei presenti e almeno il cinquanta per cento del valore dell’immobile”. Nella seconda
convocazione, invece, il bilancio è ratificato se la votazione mostra “un numero di voti che corrisponde a un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio”.
Nulla impedisce che la stessa assemblea, una volta che il documento contabile è stato approvato, possa conferire all’amministratore il compito di gestire la distribuzione delle spese. Cosa succede se si verificano degli errori? Immaginiamo che l’assemblea abbia stabilito che la distribuzione debba seguire criteri legali e che l’amministratore, per distrazione, divida i costi per la manutenzione dell’ascensore basandosi sui millesimi. A prima vista, la situazione potrebbe sembrare difficile da comprendere, poiché la decisione dell’assemblea risulterebbe valida, mentre la suddivisione del budget non sarebbe corretta. Di conseguenza, la decisione non potrebbe essere contestata, ma sarebbe comunque necessario correggere l’errore. Cosa si può fare? In materia interviene l’articolo 1133 del Codice Civile, che afferma: “le decisioni adottate dall’amministratore sono vincolanti per i condomini. È possibile presentare ricorso all’assemblea contro le decisioni dell’amministratore”. I condomini quindi avranno due opzioni: presentare un ricorso all’assemblea o, in alternativa, rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per richiedere l’annullamento della decisione.
Direttore Umberto Buzzoni
Direttore Editoriale Avv. Anna Maria Calvano
