Quando si affitta un appartamento ci sono diverse opzioni. E’ importante scegliere bene l’inquilino e la tipologia di contratto. Oggi analizziamo il contratto transitorio detto anche 1+1. Questo contratto ha una durata che va da 1 mese a 18 mesi. La caratteristica principale è la transitorietà dovuta ad esigenze temporanee (studio e lavoro) sia del locatore che dell’inquilino. E’ prevista una clausola specifica che indica le motivazioni della transitorietà. Questo tipo di affitto viene sempre più scelto dai proprietari di casa in quanto sembra essere più sicuro in
caso di morosità del locatario e soprattutto si rivolge ad una tipologia di clientela che dovrebbe possedere già un immobile ma ha bisogno di un appoggio temporaneo, maggiormente nel caso di affitto di una stanza. Cosa succede se non ricorrono i presupposti per un affitto temporaneo? Il conduttore può richiedere che sia trasformato in un contratto quadriennale ai sensi dell’art. 1 della legge n. 431/98. Per quanto riguarda il locatore invece non deve necessariamente documentare la transitorietà ma alla scadenza deve inviare una comunicazione all’inquilino in cui la specifica. Alla fine dei 18 mesi il contratto si risolve. Se però persistono i requisiti può essere rinnovato una sola volta per massimo 18 mesi. Il preavviso per una eventuale rescissione anticipata del contratto è di sei mesi ma può essere stabilita una tempistica differente. Sono invece vietate le clausole che impediscono al conduttore il recesso anticipato in ogni loro forma. Nei comuni sotto i 10000 abitanti il prezzo dell’affitto può essere liberamente scelto mentre al di sopra dei 10000 abitanti l canone di locazione dovrà essere determinato secondo gli accordi territoriali. Il Decreto Ministeriale del 16/01/2017 l’obbligo di asseverazione da parte di un organizzazione edile firmataria dell’accordo (sempre nell’eventualità che in quel territorio sia stato stipulato un accordo tra associazioni, proprietari e inquilini) ma non è obbligatorio allegarla al contratto in sede di registrazione. Quando si affitta un appartamento ci sono diverse opzioni. E’ importante scegliere bene l’inquilino e la tipologia di contratto. Oggi analizziamo il contratto transitorio detto anche 1+1. Questo contratto ha una durata che va da 1 mese a 18 mesi. La caratteristica principale è la transitorietà dovuta ad esigenze temporanee (studio e lavoro) sia del locatore che dell’inquilino. E’ prevista una clausola specifica che indica le motivazioni della transitorietà. Questo tipo di affitto viene sempre più scelto dai proprietari di casa in quanto sembra essere più sicuro in caso di morosità del locatario e soprattutto si rivolge ad una tipologia di clientela che dovrebbe possedere già un immobile ma ha bisogno di un appoggio temporaneo, soprattutto nel caso di affitto di una stanza. Cosa succede se no ricorrono i presupposti per un affitto temporaneo? Il conduttore può richiedere che sia trasformato in un contratto quadriennale ai sensi dell’art. 1 della legge n. 431/98. Per quanto riguarda il locatore invece non deve necessariamente documentare la transitorietà ma alla scadenza deve inviare una comunicazione all’inquilino in cui la specifica. Alla fine dei 18 mesi il contratto si risolve. Se però persistono i requisiti può essere rinnovato una sola volta per massimo 18 mesi. Il preavviso per una eventuale rescissione anticipata del contratto è di sei mesi ma può essere stabilita una tempistica differente. Sono invece vietate le clausole che impediscono al conduttore il recesso anticipato in ogni loro forma. Nei comuni sotto i 10000 abitanti il prezzo dell’affitto può essere liberamente scelto mentre al di sopra dei 10000 abitanti l canone di locazione dovrà essere determinato secondo gli accordi territoriali. Il Decreto Ministeriale del 16/01/2017 l’obbligo di asseverazione da parte di un organizzazione edile firmataria dell’accordo (sempre nell’eventualità che in quel territorio sia stato stipulato un accordo tra associazioni, proprietari e inquilini) ma non è obbligatorio allegarla al contratto in sede di registrazione.
Anche per il contratto transitorio è previsto il deposito di una caparra di massimo 3 mensilità che naturalmente dovrà essere restituito al termine del contratto se non ci sono stati problemi maturato degli interessi legali. Per quanto riguarda invece le utenze nella maggior parte dei casi conviene che rimangano intestate al proprietario e poi vengano divise tra gli inquilini o nel caso di un solo inquilino siano addebitate in base a quanto stabilito dal contratto. Come abbiamo detto precedentemente nei comuni con più di 10000 abitanti, se sussistono accordi territoriali c’è bisogno dell’asseverazione delle associazioni e di un canone calmierato. C’è un vantaggio però. E’ possibile usufruire di una tassazione agevolata con cedolare secca del 10%. La tassa sull’immondizia (Tari) come viene gestita. Nei contratti superiori a sei mesi può essere imputate in tutto o in parte all’inquilino. Come in parte anticipato anche per il contratto di affitto transitorio è possibile optare per la cedolare secca con una tassazione del 21% che copre anche tasse di registro e bolli che dunque non si pagano. E se no si volesse optare per la cedolare secca? Si dovranno pagare i bolli (minimo 32 euro che corrispondono a 2 bolli) e la tassa di registro del 2%. sul canone. L’inquilino può trasferire la sua residenza con un contratto transitorio? La risposta è si anche si si tratta di un affitto di una stanza come stabilito da una recente sentenza della corte di cassazione. E’ importante ricordare in questa sede che nel caso di affitto parziale dell’immobile deve essere indicato nel contratto come verranno utilizzati gli spazi comuni. Negli ultimi anni , soprattutto per esigenze economiche ci si è trovati di fronte a due famiglie che risiedono sotto lo stesso tetto. Il contratto transitorio può essere usato anche per locali commerciali ma di questo ne parleremo in un altro articolo.
Direttore Umberto Buzzoni
Avv. Anna Maria Calvano
