Quando un condominio deve sostituire o ammodernare l’ascensore, la ripartizione delle spese può creare dubbi, soprattutto se nell’edificio sono presenti negozi con accesso diretto dalla strada che non possono utilizzare l’impianto. In linea generale, il Codice civile prevede che le spese dell’ascensore siano suddivise secondo il criterio stabilito dall’art. 1124: metà in base ai millesimi di proprietà e metà in funzione dell’altezza del piano. Tuttavia, tale criterio si applica solo a chi può effettivamente beneficiare del servizio. La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha infatti affermato che l’obbligo di contribuire alle spese nasce dall’utilità concreta che il condomino ricava dall’ascensore. Pertanto, il proprietario di un negozio privo di collegamento con il vano scala e impossibilitato a utilizzare l’impianto può essere escluso dalla partecipazione ai costi. L’assemblea condominiale non può modificare a maggioranza i criteri di ripartizione previsti dalla legge: qualsiasi deroga richiede il consenso unanime di tutti i condomini. Fa eccezione il caso in cui il regolamento condominiale di natura contrattuale o gli atti di acquisto prevedano espressamente che anche i proprietari dei negozi debbano contribuire alle spese dell’ascensore. In tale ipotesi prevale quanto stabilito dal titolo contrattuale.
Se un proprietario ritiene illegittima la delibera che gli impone di contribuire alle spese dell’ascensore, può far mettere a verbale il proprio dissenso, richiedere tutta la documentazione relativa ai lavori e, dopo il tentativo obbligatorio di mediazione, impugnare la delibera nei termini di legge. Nei casi più rilevanti può anche chiedere al giudice la sospensione della sua efficacia. Ad esempio, se un condominio con appartamenti e negozi dotati di accesso esclusivamente dalla strada approva a maggioranza la ripartizione delle spese dell’ascensore anche a carico dei negozi, in assenza di una specifica previsione del regolamento contrattuale i proprietari dei locali commerciali possono contestare la decisione, sostenendo di non ricavare alcuna utilità dall’impianto. Sarà il giudice a stabilire se il contributo sia effettivamente dovuto. Per evitare contenziosi, amministratori e condomini dovrebbero verificare preventivamente chi è realmente obbligato a partecipare alle spese, nel rispetto del Codice civile, del regolamento condominiale e dei titoli di proprietà.
Direttore Umberto Buzzoni
