L’utilizzo protratto nel tempo di un cortile condominiale, anche se legato allo svolgimento di un’attività commerciale, non comporta automaticamente l’acquisto di una servitù di passaggio per usucapione. Perché tale diritto possa maturare è indispensabile la presenza di opere visibili e permanenti che rendano oggettivamente riconoscibile il peso gravante sul bene comune. In assenza di tali elementi, l’uso del cortile resta riconducibile alla disciplina dell’art. 1102 c.c., che consente ai condomini un impiego più intenso della cosa comune purché non ne venga alterata la destinazione né siano compromessi i diritti degli altri partecipanti. Su questi principi si è pronunciato il Tribunale di Forlì con la sentenza n. 607 del 30 giugno 2026, chiamato a decidere sulla legittimità di una delibera assembleare che disponeva la chiusura per l’intera giornata del cancello carrabile situato sul retro dell’edificio. Il ricorrente sosteneva di aver acquisito, quale successore di una società in nome collettivo, una servitù di passaggio pedonale e carrabile, oltre a un diritto di uso esclusivo su una porzione del cortile, in virtù di un utilizzo ultraventennale dell’area. Secondo la sua ricostruzione, fin dagli anni Ottanta il cortile era stato impiegato quotidianamente per il passaggio di clienti e fornitori, per le operazioni di carico e scarico delle merci e per interventi di riparazione, con il cancello normalmente aperto per agevolare l’accesso ai locali commerciali. Il condominio ha contestato integralmente tali pretese, evidenziando come il cortile fosse da sempre destinato al transito dei condomini e all’accesso alle unità immobiliari, comprese quelle adibite ad attività commerciali. L’apertura del cancello, inoltre, costituiva una semplice tolleranza e non il riconoscimento di un diritto reale. L’istruttoria ha confermato l’effettivo utilizzo dell’area da parte dell’attore, ma non ha fatto emergere alcun elemento idoneo a dimostrare l’esistenza di una servitù apparente. Le attrezzature impiegate per le riparazioni erano facilmente rimovibili, non risultavano opere fisse destinate al passaggio e mancava qualsiasi delimitazione o trasformazione stabile della porzione di cortile rivendicata come esclusiva.
Per tali ragioni il Tribunale ha escluso sia l’acquisto della servitù di passaggio sia quello di un uso esclusivo per usucapione. Ne consegue che l’assemblea condominiale mantiene il potere di regolamentare le modalità di accesso al cortile comune, compresa la chiusura del cancello, senza incidere su diritti reali che, nel caso concreto, non sono mai venuti a esistenza. Se desideri, posso renderlo ancora più originale, con un taglio giornalistico o da commento a sentenza, così da differenziarlo ulteriormente dall’articolo di partenza. Il Tribunale ha dunque respinto le richieste dell’attore, ritenendo legittima la delibera con cui il condominio aveva disposto la chiusura del cancello carrabile per regolamentare l’accesso al cortile comune. Secondo il giudice, la misura non ha modificato la destinazione del bene né ha limitato i diritti dei condomini. È stata inoltre esclusa l’acquisizione di una servitù di passaggio per usucapione, poiché mancavano opere visibili e permanenti idonee a dimostrare l’esistenza di una servitù apparente. L’utilizzo del cortile da parte dell’attore è stato qualificato come un uso più intenso del bene comune, consentito dall’art. 1102 c.c., e non come esercizio di un diritto reale. L’attore è stato infine condannato al pagamento delle spese di giudizio. La sentenza ribadisce che il condomino può fare un uso più intenso delle parti comuni, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di utilizzarle. L’assemblea può disciplinare le modalità di accesso al cortile, ad esempio disponendo la chiusura di un cancello, senza che ciò costituisca un’innovazione. Per acquisire una servitù di passaggio per usucapione non è sufficiente un utilizzo prolungato dell’area comune: è necessario che la servitù sia resa evidente da opere stabili e permanenti. In assenza di tali requisiti, il transito resta un semplice uso consentito della cosa comune e non si trasforma in un diritto reale.
Direttore Umberto Buzzoni
