Quando, in seguito alla separazione, il giudice assegna la casa coniugale all’ex moglie presso cui vivono i figli minorenni o maggiorenni non ancora economicamente autosufficienti, il marito proprietario dell’immobile non può ignorare gli effetti di tale provvedimento. In alcuni casi, infatti, il coniuge che perde la disponibilità dell’abitazione decide di venderla, anche per evitare di sostenere le spese di un immobile nel quale non vive più. La vendita della casa, tuttavia, non comporta automaticamente la perdita del diritto di abitazione da parte dell’ex moglie. Occorre precisare che l’assegnazione della casa familiare è legata alla presenza dei figli e alla necessità di tutelare il loro interesse a conservare l’ambiente domestico. Pertanto, se i figli diventano economicamente autonomi o trasferiscono altrove la propria residenza, possono venire meno i presupposti per mantenere l’assegnazione. Diversamente, in assenza di figli, non sussistono le condizioni per assegnare l’immobile a uno dei coniugi: la casa resta al proprietario oppure, se acquistata in comunione, deve essere divisa o venduta, con successiva ripartizione del ricavato.
Le conseguenze della vendita dipendono soprattutto dalla trascrizione nei registri immobiliari del provvedimento giudiziale di assegnazione della casa coniugale. Se la sentenza è stata trascritta prima della vendita, il diritto dell’ex moglie prevale su quello dell’acquirente successivo, che dovrà rispettare l’assegnazione fino alla sua revoca o cessazione. In sostanza, prevale chi ha trascritto per primo il proprio titolo nei pubblici registri immobiliari. L’acquirente, quindi, non può pretendere di entrare immediatamente in possesso dell’immobile e, per ottenerne il rilascio, dovrà rivolgersi al giudice affinché verifichi se sussistano ancora le condizioni per l’assegnazione. Anche i creditori del marito possono procedere al pignoramento e alla vendita all’asta dell’abitazione, ma l’eventuale aggiudicatario dovrà tenere conto della presenza dell’ex moglie nell’immobile. Se, invece, il provvedimento di assegnazione non è stato trascritto, secondo l’orientamento giurisprudenziale richiamato, esso può essere opposto al terzo acquirente per nove anni dalla data dell’assegnazione, anche in assenza di trascrizione; tale opponibilità può proseguire anche oltre questo termine qualora il provvedimento venga trascritto. La disciplina successiva al 2006, tuttavia, ha introdotto disposizioni che sembrano richiedere la trascrizione del provvedimento di assegnazione e della sua revoca per garantirne l’opponibilità ai terzi.
Avv. Anna Maria Calvano
