Nell’ambito di un contratto di locazione, la responsabilità relativa alla manutenzione dell’immobile e dei beni presenti al suo interno deve essere distinta tra proprietario e inquilino. Il punto di partenza è rappresentato dall’obbligo del locatore di mettere a disposizione un’abitazione idonea all’uso concordato. Di conseguenza, al momento della consegna, l’immobile deve trovarsi in condizioni adeguate e gli arredi e gli apparecchi eventualmente compresi nella locazione devono essere utilizzabili e funzionanti, in conformità a quanto previsto dall’art. 1575 del Codice Civile. Diversa è la situazione che si verifica durante lo svolgimento del rapporto di locazione. L’inquilino è infatti chiamato a provvedere agli interventi di manutenzione ordinaria che si rendono necessari nel corso del normale utilizzo dell’abitazione e dei beni che la corredano. In particolare, rientrano tra gli obblighi del conduttore le cosiddette piccole riparazioni. Si tratta di interventi di entità limitata, normalmente collegati al deterioramento che deriva dall’uso quotidiano dell’immobile o degli elettrodomestici. Tale principio trova riferimento negli artt. 1576 e 1609 del Codice Civile. Non ogni guasto, tuttavia, può essere automaticamente attribuito all’inquilino. L’art. 1609 distingue infatti i deterioramenti conseguenti all’utilizzo ordinario da quelli che dipendono dall’età del bene, dalla sua naturale usura o da circostanze imprevedibili. Solo i primi, quando richiedano semplici interventi di manutenzione, possono essere posti a carico del conduttore.
Per esempio, se durante la locazione un elettrodomestico necessita di una modesta riparazione riconducibile al suo normale impiego, la relativa spesa può spettare all’inquilino. Al contrario, quando il malfunzionamento sia dovuto all’obsolescenza dell’apparecchio, alla sua vetustà oppure a un evento accidentale non imputabile al conduttore, la responsabilità economica non ricade necessariamente su quest’ultimo. Lo stesso criterio deve essere applicato agli impianti e agli altri beni presenti nell’abitazione. Le spese derivanti dalla manutenzione ordinaria e dai deterioramenti direttamente collegati all’utilizzo quotidiano sono, in linea generale, a carico del conduttore. Rimangono invece nella sfera del locatore gli interventi determinati dal normale invecchiamento dei beni o da guasti che non possono essere ricondotti all’utilizzo dell’inquilino, soprattutto quando sia necessario un intervento di maggiore entità. In questa categoria possono rientrare, ad esempio, la sostituzione completa di un elettrodomestico oppure la riparazione o sostituzione di sue componenti essenziali. La distinzione fondamentale, pertanto, non riguarda semplicemente il fatto che un bene si sia guastato durante la locazione, ma la causa del guasto e la natura dell’intervento necessario per ripristinarne il funzionamento.
In sintesi, le piccole riparazioni degli elettrodomestici dovute al normale utilizzo sono generalmente a carico dell’inquilino, mentre gli interventi più importanti, causati dalla vetustà, dal normale deterioramento o da eventi imprevedibili, spettano al proprietario. Per esempio, nel caso della lavastoviglie, sono a carico del conduttore i guasti derivanti dall’uso quotidiano, dalla presenza di calcare o sporco e dall’utilizzo scorretto dell’apparecchio. Al contrario, se il guasto dipende dall’età dell’elettrodomestico o dalla rottura di componenti importanti, come motore o scheda elettronica, la spesa spetta al locatore. In caso di intervento urgente, l’inquilino può anticipare la spesa, purché informi tempestivamente il proprietario, e successivamente richiederne il rimborso. Se il proprietario si rifiuta di pagare, l’inquilino non può sospendere o ridurre autonomamente il canone di locazione, ma dovrà eventualmente rivolgersi al giudice per ottenere il rimborso.
Avv. Anna Maria Calvano
